Het kopen van een woning is een spannende, maar ook complexe onderneming. Een van de grootste uitdagingen die kopers kunnen tegenkomen, zijn de zogenaamde ‘zichtbare’ en ‘verborgen’ gebreken. Maar wat betekenen deze termen precies, en wat zijn de rechten en plichten van kopers en verkopers in dergelijke situaties? In dit artikel gaan we dieper in op deze cruciale aspecten van een vastgoedtransactie.
Wat zijn zichtbare en verborgen gebreken?
Zichtbare gebreken zijn defecten of tekortkomingen die een koper bij een normale inspectie van de woning gemakkelijk zelf kan waarnemen. Denk hierbij aan scheuren in de muren, beschadigde vloeren of vochtplekken. De verkoper is in principe niet aansprakelijk voor zichtbare gebreken, omdat van de koper wordt verwacht dat hij de woning zorgvuldig inspecteert voordat hij overgaat tot aankoop.
Verborgen gebreken, daarentegen, zijn defecten die niet meteen zichtbaar zijn en die pas na de aankoop aan het licht komen. Voorbeelden zijn structurele problemen, zoals funderingsproblemen, een lekkend dak of een defecte verwarmingsinstallatie. Deze gebreken kunnen de normale gebruiksmogelijkheden van de woning ernstig belemmeren.
De aansprakelijkheid van de verkoper
Volgens de Belgische wetgeving kan de verkoper aansprakelijk worden gesteld voor verborgen gebreken die al bestonden op het moment van de verkoop. Dit wordt geregeld door artikel 1641 van het oud Burgerlijk Wetboek. Er zijn echter enkele belangrijke voorwaarden:
- Het gebrek moet verborgen zijn: Het mag niet bij een gewone inspectie ontdekt kunnen worden.
- Het gebrek moet ernstig zijn: Het moet de koper beletten om de woning op een normale manier te gebruiken.
- Het gebrek moet al bestaan op het moment van de verkoop.
Als aan deze voorwaarden is voldaan, kan de koper de verkoper aansprakelijk stellen en aanspraak maken op een schadevergoeding, of zelfs de ontbinding van de verkoop eisen.
De onderzoeksplicht van de koper
Hoewel de verkoper aansprakelijk kan zijn voor verborgen gebreken, heeft de koper een belangrijke onderzoeksplicht. Het is aan de koper om de woning grondig te inspecteren of een expert in te schakelen om mogelijke gebreken op te sporen. Een gebrek dat zichtbaar is of dat door een bouwkundige inspectie aan het licht had kunnen komen, kan niet als verborgen gebrek worden ingeroepen.
Bijvoorbeeld: als er duidelijke vochtplekken zijn, kan de koper later niet beweren dat hij niet wist dat er een vochtprobleem was. Het is daarom raadzaam om tijdens het aankoopproces een bouwkundige keuring te laten uitvoeren.
De rol van een ‘vrijwaringsclausule’
In veel verkoopovereenkomsten wordt een zogenaamde “vrijwaringsclausule” opgenomen. Hierin stelt de verkoper dat de woning wordt verkocht in de staat “zoals ze zich bevindt” (“état dans lequel”). Hoewel deze clausule de aansprakelijkheid van de verkoper kan beperken, biedt dit geen volledige bescherming tegen claims wegens verborgen gebreken.
De clausule geldt namelijk niet in geval van bedrog, bv. als de verkoper bewust een ernstig gebrek heeft verzwegen. In dergelijke gevallen kan de koper alsnog juridische stappen ondernemen.
Praktische tips voor kopers
- Inspecteer grondig: Bezoek de woning meerdere keren en let op signalen van mogelijke gebreken.
- Laat een expert inschakelen: Een bouwkundige keuring kan verborgen problemen aan het licht brengen.
- Lees de overeenkomst zorgvuldig: Controleer de clausules rond aansprakelijkheid en verborgen gebreken.
- Wees alert op communicatie: Vraag expliciet naar eventuele problemen en zorg dat deze worden opgenomen in de verkoopovereenkomst.
Conclusie
Het onderscheid tussen zichtbare en verborgen gebreken is van groot belang bij het kopen van een woning. Zowel kopers als verkopers hebben specifieke rechten en plichten in dergelijke situaties. Voor kopers is het essentieel om een grondig onderzoek te verrichten en voor verkopers om transparant te zijn over de staat van de woning.
Heeft u te maken met een conflict over zichtbare of verborgen gebreken? Ons team van juridische experts bij Dom & Partners Advocaten staat klaar om u te begeleiden en te adviseren. Neem vandaag nog contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek.